Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, işin başlama tarihi gösterilmiş olmasına rağmen müteahhit o tarihte işe başlamaz ise arsa sahibi eserin teslimi için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir. İşe başlamada gecikme nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeyi feshedebilmesi için birtakım şartlar aranmaktadır.

Bunlar;

·Müteahhidin işe zamanında başlamaması ve bu nedenle geri kalan sürede inşaatın bitirilmesi imkansız olmalıdır.

·Gecikme, arsa sahibinden kaynaklanmamalıdır.

·İnşaatın teslim tarihinin dolmaması gerekmektedir (İnşaatın teslim tarihi dolmuş ise “işe başlamada gecikme” hükümlerine dayanılarak fesih istenemeyecektir).

·Arsa sahibi, müteahhidi uyarmalı ve ek süre vermelidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 473. maddesi “Yüklenici işe zamanında başlamamışsa, iş sahibi (arsa sahibi) teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir” hükmünü içermektedir. Kanun maddesi burada “teslim için belirlenen günü beklemeksizin” ibaresini kullanmış olduğundan, işe başlamama nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeyi fesih hakkının, sözleşmede teslim süresinin var olup olmadığına göre, iki türlü incelenmesi gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaata başlama tarihi açıkça yazılmamış ise 6098 sayılı yasanın 90. maddesi gereği arsa sahibi “derhal” inşaata başlanması gerektiğini müteahhide ihtar edebilir. İhtara rağmen müteahhit işe başlamaz ise, arsa sahibi bu sefer müteahhidin işe zamanında başlamaması nedeniyle sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilecektir. Müteahhide verilen süre dolmadan işe başlanmış ise arsa sahibi artık işe başlamama nedeniyle fesih talep edemez.

Teslim süresi belli olan işlerde ise müteahhit, sözleşme gereği bu tarihte işe başlamakla yükümlüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işe ne zaman başlayacağı konusunda açıkça bir tarih yazılmış olabilir. Bunun yanı sıra arsanın ve malzemenin müteahhide tesliminden, inşaat ruhsatı alınmasından veya taşınmazda bulunan kiracının tahliyesinden itibaren işe başlanacağı da kararlaştırılabilir. Arsa sahibinin kusuru veya arsa sahibini ilgilendiren hususlar nedeniyle inşaata başlanılamaması durumunda arsa sahibi sözleşmeyi feshedemeyecektir. Uygulamada bu durum daha çok müteahhidin inşaat ruhsatı ve/veya yapı ruhsatı almasında sorun yaratmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatı alınması görevi müteahhide verilmiş ve sözleşmede inşaat ruhsatı temini için makul bir süre öngörülmüş ise müteahhit bu süre içerisinde inşaat ruhsatını temin etmelidir. Süre hiç belirtilmemişse, arsa sahibinin yükleniciye vereceği uygun bir sürede bu eksiklik giderilmelidir. Aksi halde arsa sahibi işe başlamama nedeniyle fesih hakkını kullanabilecektir. Arsa sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için, ruhsat almayı güçleştiren veya geciktiren nedenlerin müteahhidin kusuru veya ihmali davranışlarından kaynaklanmış olması şarttır. Arsa sahibinden veya ruhsat alınacak idareden kaynaklı bir gecikme oluşmuş ise, arsa sahibi işe başlamama nedeniyle fesih talep edemez.

Arsa sahibi, 6098 sayılı yasanın 473. maddesinde belirtilen hakkını kullanabilmesi için öncelikle müteahhidi yazılı olarak uyarmalı ve uygun bir süre vermelidir. Ancak, müteahhidin içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa, inşaatın tesliminin belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa, arsa sahibinin müteahhide makul bir süre tanımasına gerek yoktur.