Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Tapuda yapılan işlemlerin geçerli olabilmesi için öncelikle yapılan bu işlemin hukuki sebebinin bulunması ve bunun da hukuk düzeninde geçerli olması şarttır. Aksi halde, tapu kütüğünde yapılan işlem de geçersiz olacaktır. Özetle, hiçbir hukuki sebebi bulunmayan veya geçerli olmayan bir sebebe dayanarak yapılan tapu işlemleri yolsuzdur.

Türk Medeni Kanunun 1024. maddesi uyarınca yolsuz tescilin tanımı şu şekildedir:

“Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuzdur.” Yargıtay içtihatlarına göre ise, “Tescil işlemi, gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa; başka bir deyişle, gerçeğe ters düşüyorsa, o tescil doğru değil, Kanunun deyimi ile yolsuz bir tescildir.”

Yolsuz tescil, üçüncü kişilerin tapu kütüğündeki bu kayda güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanmalarına ve böylece gerçek hak sahibinin, hakkını kaybetmesi veya zarara uğraması tehlikesiyle karşı karşıya kalmasına yol açabilir. Yolsuz tescil halinde gerçek malikin tapuda malik olarak gözükmemesi nedeniyle, gerçek malik ciddi hak kayıplarına uğrayabilecektir.

Yolsuz tescil, baştan itibaren yolsuz tescil ve sonradan yolsuz hale gelen tescil olarak ikiye ayrılmaktadır. Baştan itibaren yolsuz tescile örnek olarak, sahte vekaletname ile yapılan tesciller, sahte doktor raporlarına istinaden yapılan tesciller ve tapu memuru önünde resmi senet düzenlenmeden yapılan tescilleri saymamız mümkündür.

Başlangıçta gerçek durumu aksettiren tescil, hakta meydana gelen değişiklik (hakkın sona ermesi veya sahibinin değişmesi gibi) sebebiyle sonradan da gerçeğe uygun olmayabilir. Örneğin, taşınmazın malikinin çok önce ölmüş olmasına rağmen taşınmazın halâ ölen kişinin adına kayıtlı görünmesi, ipotekli borcun ödenmesine rağmen ipoteğin kaldırılmaması gibi.

Yolsuz tescilin düzeltilmemesi birtakım olumsuz sonuçlar doğurabilir. Yolsuz tescil 10 yıllık süre ile devam ederse, adına yolsuz olarak tescil edilmiş bulunan kimse bu taşınmazı kazanabilir. Bunun gibi, taşınmaz maliki ölmüş ve aradan 20 yıl geçtiği halde mirasçılar kendi adına intikal işlemlerini gerçekleştirmemiş iseler, zilyetlik hükümleri uyarınca taşınmazı 20 yıl süreyle davasız aralıksız elinde bulunduran kimse taşınmazı iktisap eder. Taşınmaz, tapuda başka bir kişi adına görünürse asıl malik zilyetlik davası açamaz. Çünkü hak karinesinden, tapuda malik olarak görünen kimse yararlanır. Sayılan bu tür olumsuzlukların önüne geçmek için yolsuz tescilin düzeltilmesi şarttır.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi, tarafların anlaşması ile olabileceği gibi dava yoluyla da düzeltme talebinde bulunulması mümkündür. Yolsuz tescilden yararlanan ile yolsuz tescilden zarar görme tehlikesi bulunanlar arasında yapılacak “yolsuz tapu kaydının düzeltilmesi” anlaşması ile yolsuz tescilin düzeltilmesi mümkündür. Buna uygulamada düzeltme akdi de denilmektedir. Buna karşılık, tescil, dayandığı kurucu unsurların eksik veya sakat olması nedeniyle yolsuz ise yolsuz tescil dolayısı ile hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin dava açabilecektir.

Örneğin, şekil eksikliği, ehliyetsizlik, irade fesadı, gabin (aşırı yararlanma), muvazaa, vekaletnamenin sahte olması gibi nedenler söz konusu ise hakkı zedelenen kişi bu davayı açabilir.

Düzeltme davası, yolsuz tescil nedeniyle sicilde hak sahibi olarak görünen herkese karşı açılır. Bu kişiler aleyhine dava açılabilmesi için bunların mutlaka kötü niyetli olması aranmaz.

Buna karşılık, lehine yolsuz tescil yapılmış kişiden, bu hakkı iyi niyetli olarak devralan kişilere karşı dava açılamaz. Bu kişilere karşı somut olayın özelliklerine göre sebepsiz zenginleşmeye veyahut haksız fiile dayalı tazminat davası açılabilir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olup, davanın taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

Son olarak, tapu sicilinin düzeltilmesi davası, ayni hakka dayanan bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Hak düşürücü bir süre de söz konusu olmayıp, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişiler tarafından dava her zaman açılabilir.