Av. Ezgi EFENDİOĞLU

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklara ilişkin konular genellikle tarafların hak ve yükümlülüklerini tam olarak bilememelerinden kaynaklanmaktadır. Bu sebeple bu haftaki yazımızda, gerek kiracının gerekse kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini ayrı ayrı ele alıp okuyucularımıza kira akdi konusunda yardımcı olmaya çalışacağız.

Kira sözleşmeleri her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler olup, kiracının en temel yükümlülüğü kira bedelini ödemek; kiraya verenin ise kiralananı kullanıma uygun olarak kiracıya teslim etmektir. Kiraya veren bu en temel yükümlülüğünü kira sözleşmesi devam ettiği süre boyunca yerine getirmekle mükelleftir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiralananla ilgili olarak vergi ve benzeri yükümlülükler kural olarak kiraya verene aittir. Taraflar, yapmış oldukları kira sözleşmesiyle bu yükümlülüğün kiracıya bırakılmasını kararlaştırabilirler. Ancak kira sözleşmesinde bu yönde bir açıklık yoksa kiralananla ilgili olan her türlü vergi ve benzeri mali yükümlülükler kiraya verene aittir.

Kiralanan taşınmazda birtakım ayıpların olması durumunda bu ayıpların giderilmesi kural olarak yine kiraya verene aittir.

Ayıp kavramını açıklayacak olursak, kiralanan taşınmazın kullanıma kısmen veya tamamen elverişli olmaması olarak tanımlayabiliriz. Kanun burada bir ayrıma giderek önemli ayıp ve önemli olmayan ayıp kavramına yer vermiştir. Buna göre önemli ayıplarda kiracı, kiraya vereni borçlunun temerrüdü hükümleri uyarınca sorumlu tutabilecektir. Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir. Tabii ki burada kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple kiralananın ayıplı hale gelmesinden bahsedilmektedir. Kiralananın tesliminden sonra vuku bulan ayıbın önemli olması halinde kiracıya, başkaca bir seçimlik hak niteliğini haiz olan “kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı” tanınmıştır.

Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracı, kiraya verene bu ayıpların giderilmesi için uygun bir süre tanımalıdır. Bu süre içerisinde ayıp giderilmezse kiracı kendisi bu ayıbın gidererek, yapmış olduğu masrafı kira bedelinden indirebilir. Kiracı aynı zamanda, kiralanan taşınmazda var olan ayıp oranında kira bedelinden indirim yapılmasını isteyebilir.

Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi kiracının en temel borcu, kira bedelini zamanında ödemesidir. 6098 sayılı yasada kiracının kira bedelini ödeme süresi düzenlenmiştir. Buna göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinde herhangi bir hüküm yoksa kira bedeli ve yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen ödeme zamanlarında kira bedelini ödemez ise kiraya veren, kiracıya bu bedelleri ödemesi için bir süre verir. Bu süre içerisinde kira bedelleri ödenmez ise kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıya yapacağı bu bildirim mutlaka yazılı olmalıdır.

6098 sayılı yasa uyarınca, kiracının başkaca yükümlülüklerinden biri de “kiralananı özenle koruma ve komşulara saygı” olarak belirlenmiştir. Kiracının bu borcuna aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede borca aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıklamasının yapılması gerekmektedir.

Taraflardan birinin sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi sonucunda diğer taraf kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.