Av. Ezgi EFENDİOĞLU

(Hudut ve Mesaha Tashihi)

Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Taşınmaz mallara ilişkin ayni hakların doğumu, değiştirilmesi ve sona ermesi devletin sorumluluğu altında tutulan resmi nitelikli tapu siciliyle sağlanır. Bu nedenle tapu sicillerinin, hak sahiplerini ve bu haklarının kapsamını tartışmaya yer vermeyecek şekilde, gerçeği tam olarak yansıtması gerekmektedir.

Uygulamada miktar tezyidi davası, hudut ve mesaha tashihi ve mesaha tashihi davası şeklinde de adlandırılan “yüzölçümü düzeltilmesi davası” ile taşınmazın tapu sicilindeki yüzölçümüne dair eksik ve yanlışlıkların düzeltilmesi mümkündür.

Tapu Kanununda taşınmazın yüzölçümünün tapu kaydında yazılı miktardan fazla çıkması halinde bunun belli şartlar altında düzeltilebileceği öngörülmüştür. Taşınmaz satımında yüzölçümünün eksik çıkması halinde, satıcı, çıkan bu eksiklik için alıcıya tazminat ödemekle yükümlü olur. Eğer taşınmazın resmi ölçümü yani kadastrosu yapılmamışsa satıcı bu eksik miktar için alıcıya tazminat ödemek durumunda kalabilir. Taşınmazın resmi ölçümü yapılmış ancak, tapuda yazan yüzölçümüyle taşınmazın gerçek yüzölçümü arasında fark olması durumunda (eksik çıkması durumunda) satıcı, bu eksiklikten sorumlu tutulmayacaktır. Taşınmazın yüzölçümü tapu kaydında yazılı olan miktardan fazla çıkması durumunda ise alıcı, ya fazla çıkan miktarın bedelini satıcıya verebilir ya da hata sebebiyle satış sözleşmesini bozabilecektir.

Tapu kaydındaki yüzölçümü miktarının düzeltilmesi davasını açabilmek için birtakım şartlar bulunmaktadır. Bunlar:

-Taşınmazın ölçekli krokisi olmamalıdır.

-Sınırların sabit olması gereklidir.

-Dava ilk defa açılmış olmalıdır.

-Taşınmazın gerçek yüzölçümü, tapu kaydında yazılı miktardan fazla olmalıdır.

-Komşu taşınmaz maliklerinin dinlenmesi, bunun için, taşınmaz maliklerine davanın niteliğini açıklayan ve yargılamaya katılmadıkları takdirde, davacı ile aralarında sınır çekişmesi olmadığını kabul ettiklerini belirtir şekilde açıklamalı davetiye çıkarılması gereklidir.

Tapu sicilindeki sınır ve yüzölçümünün düzeltilmesi için davayı tapu kaydı maliki veya onun mirasçıları açabilir. Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli mahkemelerde açılır.

Dava sürecinde plan, kroki veya haritası bulunan tapu kayıtlarının kapsamı belirlenir. Böyle bir harita veya kroki yoksa veyahut bunlar var olduğu halde uygulanabilir nitelik taşımıyorsa, tapu kaydının ilk tesisinden itibaren tüm belge ve bilgiler hatta komşu taşınmazlara ilişkin belgeler de mahkeme tarafından istenecektir. Tüm bu belge ve bilgilerin toplanılmasından sonra yöreyi iyi bilen, yaşlı ve tarafsız bilirkişilerce taşınmaz sahasında keşif yapılması gereklidir.

Harita ve krokinin mevcut olmadığı hallerde tapuda yazılı miktarın artırılabilmesi için kaydın tesis tarihindeki sınırların tecavüz edilmemiş olması ve taşınmazın yüzölçümündeki fazlalığın sınırların aşılmasından ileri gelmemiş bulunması gereklidir. Bu durumun incelenebilmesi için tapunun tesisinden itibaren bütün kayıtların getirtilerek incelenmesi ve mahallinde keşif yapılması zorunludur.

Tapu Kanununun 5520 sayılı kanunla değişik 31. Maddesi uyarınca açılacak tapu kaydındaki yüzölçümü miktarının düzeltilmesi isteğine ilişkin davalarda, taşınmaz malların yüzölçümünün tapu sicilinde yazılı miktardan fazla olduğu hallerde, yapılacak inceleme ve araştırma sonucunda, bu fazlalığın bitişik araziye elatmaktan ileri gelmediği ve sınırlarında bir değişiklik olmadığı mahkemece tespit edildiği takdirde, taşınmazın gerçek yüzölçümünün tapu siciline yazılmasına karar verilir. Dava süresince yüzölçümünün değiştirilmesi talebine itiraz etmeyen komşular bakımından, bu yöndeki mahkeme ilamı kesin hüküm teşkil eder. Bu nedenle, davanın açıldığı sırada komşu taşınmaz maliklerinin kendilerine çıkarılan davetiyelere icap edip yargılamaya katılmaları önemlidir.